Wat is, na de arresten van de Hoge raad van 6 en 14 juni 2024, de laatste stand rond het wetsvoorstel Werkelijk rendement box 3, dat op 1 januari 2027 moet ingaan? Het demissionaire kabinet heeft het wetsvoorstel vanwege de urgentie onlangs voor advies aangeboden aan de Afdeling advisering van de Raad van State. Met het advies kan het nieuwe kabinet dan direct aan de slag. Ten aanzien van de belastingheffing op onroerende zaken is er nieuws.
Direct en indirect rendement algemeen
De Wet werkelijke rendement box 3 moet een rechtvaardiger belastingstelsel opleveren. Werkelijk rendement is direct rendement, zoals rente, huur en dividend met aftrek van kosten. Maar ook indirect rendement, de positieve of negatieve waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen. Deze waardeontwikkeling wordt straks als hoofdregel jaarlijks belast met een vermogensaanwasbelasting.
Onroerende zaken
Bij het rendement over onroerende zaken is sprake van indirect en direct rendement. Indirect rendement is de vermogenswinst die wordt gemaakt door de waardeontwikkeling gedurende de periode dat men de onroerende zaak bezit. Deze vermogenswinst wordt in principe aan het einde van de bezitsduur, op het moment van bijvoorbeeld verkoop, belast. Dit kan vanzelfsprekend ook een vermogensverlies zijn. Het belasten van het indirecte rendement, werkt voor alle onroerende zaken in box 3 hetzelfde.
Direct rendement is het rendement dat men jaarlijks behaalt met de onroerende zaak, zoals huur- en pachtopbrengsten. Het directe rendement hoeft niet per se in geld te worden ontvangen, maar kan ook in natura zijn voor het eigen gebruik van de onroerende zaak. Voor het belasten van het directe rendement is gekozen voor een indeling in drie categorieën, afhankelijk van het gebruik van de onroerende zaak.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen (1) een onroerende zaak die nagenoeg het gehele jaar verhuurd wordt (minimaal 90% verhuur), (2) een onroerende zaak die het gehele jaar niet wordt verhuurd en (3) gemengd gebruik (de onroerende zaak wordt verhuurd, maar minder dan 90% van het jaar). In het eerste geval worden de ontvangen huur- of pachtinkomsten belast. Er geldt een kostenaftrek voor onderhoudskosten en andere kosten. Als de onroerende zaak het hele jaar niet wordt verhuurd, wordt deze belast op basis van een vastgoedbijtelling. De vastgoedbijtelling is een vast percentage van de WOZ-waarde waarbij al rekening is gehouden met onderhoudskosten. De vastgoedbijtelling is dus een netto bijtelling, die het voordeel in natura voor de beschikbaarheid voor eigen gebruik belast. Tot slot wordt bij gemengd gebruik gekeken naar zowel de hoogte van de huurinkomsten als naar de hoogte van de vastgoedbijtelling. In dit geval wordt het hoogste van deze twee bedragen belast.
Gekozen parameters
Het uitgangspunt is om het nieuwe box 3 stelsel budgetneutraal in te voeren. Om dit te realiseren kiest het kabinet voor de volgende parameters. De netto vastgoedbijtelling bedraagt 2,65% (hierin is rekening gehouden met de onderhoudskosten), het heffingsvrije inkomen is € 1.250, de verliesdrempel € 500, en het belastingtarief 36%. Een nieuw kabinet kan de keuze maken voor een andere samenstelling van de parameters.
Arresten Hoge Raad 6 en 14 juni 2024
Op 6 juni en 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad arresten gewezen over de manier waarop nu het inkomen uit vermogen in box 3 wordt berekend. Volgens de Hoge Raad schendt de huidige wetgeving in de inkomstenbelasting voor box 3 nog steeds het verdragsrechtelijke discriminatieverbod en het eigendomsgrondrecht in de gevallen waarin het forfaitaire rendement hoger is dan het door de belastingplichtige behaalde werkelijke rendement. Ook heeft de Hoge Raad in deze arresten iets gezegd over hoe de berekening van dat werkelijke rendement moet plaatsvinden en over het rechtsherstel dat moet worden geboden in gevallen waarin het verdragsrecht is geschonden. De uitspraak en de gevolgen die deze uitspraak heeft, worden op dit moment bestudeerd.
Let op: De huidige demissionaire regering laat het aan het nieuwe kabinet over om een reactie te geven op de arresten van de Hoge Raad. Het wetsvoorstel zal naar verwachting nog gewijzigd worden. Ook over de periode tot 2027 is nog onduidelijkheid. We houden u op de hoogte.
